Haushaltsauflösung, Wertermittlung und Unterlagen: das Haus für den Verkauf vorbereiten

Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, liegt meist ein Weg vor den Erben, der emotional schwerer ist als jeder Behördengang: das Ausräumen. Jeder Schrank, jede Schublade erzählt etwas. Deshalb lohnt es sich, diesen Schritt gut zu planen – und Hilfe anzunehmen, wo sie entlastet.

Die Haushaltsauflösung

Erst sichten, dann räumen

• Nicht zu früh anfangen. Solange nicht klar ist, ob alle Erben das Erbe annehmen, sollte nichts verkauft oder entsorgt werden. Und in einer Erbengemeinschaft gehört jedes Möbelstück allen gemeinsam – sprechen Sie sich ab.
• Wichtige Unterlagen zuerst. Suchen Sie gezielt nach Testament, Versicherungspolicen, Kontoauszügen, Grundbuch- und Bauunterlagen, Mietverträgen und Schlüsseln. Legen Sie alles in einen Ordner.
• Erinnerungsstücke verteilen. Fotos, Briefe, Schmuck, Bücher: Geben Sie allen Angehörigen die Möglichkeit, sich etwas auszusuchen. Eine einfache Liste, wer was mitnimmt, vermeidet später Missverständnisse.
• Wertvolles schätzen lassen. Antiquitäten, Kunst oder Sammlungen sollte ein Fachmann ansehen, bevor sie in den Container wandern.

Professionelle Hilfe

Für den Rest gibt es Entrümpelungsfirmen. Achten Sie auf ein schriftliches Festpreisangebot nach vorheriger Besichtigung, auf eine ordnungsgemäße Entsorgung und darauf, dass die Wohnung besenrein übergeben wird. Gute Anbieter rechnen verwertbare Möbel und Gegenstände auf den Preis an.

Übrigens: Eine Immobilie muss nicht leer sein, um sie bewerten zu lassen. Und manchmal ist es sogar sinnvoll, einige Möbel für die Besichtigungen stehen zu lassen – leere Räume wirken oft kleiner, als sie sind.

Was ist die Immobilie wert?

Eine realistische Wertermittlung ist die Grundlage für jede Entscheidung – für den Verkauf, für die Auszahlung von Miterben und gegebenenfalls für das Finanzamt. Je nach Art der Immobilie kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung abgeleitet. Üblich bei Eigentumswohnungen und typischen Einfamilienhäusern.
• Sachwertverfahren: Grundstückswert plus Wert des Gebäudes, abzüglich Alterung. Oft bei Ein- und Zweifamilienhäusern, für die es wenige Vergleichsverkäufe gibt.
• Ertragswertverfahren: Der Wert ergibt sich aus den erzielbaren Mieten. Üblich bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Objekten.

Marktwerteinschätzung oder Gutachten? Für die Entscheidung und den Verkauf genügt in aller Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung durch einen qualifizierten Makler. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist aufwendiger und teurer. Es lohnt sich vor allem, wenn Erben sich über den Wert streiten, wenn ein Gericht beteiligt ist oder wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen möchten.

Checkliste: Unterlagen für den Verkauf

Je vollständiger die Unterlagen sind, desto schneller und sicherer läuft der Verkauf. Nicht alles muss sofort vorliegen – vieles lässt sich gemeinsam beschaffen.

Nachweise als Erben

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• Personalausweise aller Erben, ggf. Vollmachten

Grundstück und Gebäude

• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte (Liegenschaftskarte)
• Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung
• Wohnflächen- und Nutzflächenberechnung
• Energieausweis – Pflicht beim Verkauf, Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen
• Nachweise über Modernisierungen (Heizung, Dach, Fenster, Elektrik)

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage

Bei vermieteten Objekten

• Mietverträge, Mieterhöhungen, letzte Nebenkostenabrechnung

Laufende Kosten

• Grundsteuerbescheid, Versicherungspolicen, Wartungsverträge

Sie müssen das nicht allein machen

Viele Erben wohnen nicht in der Nähe, sind beruflich eingespannt oder möchten sich schlicht nicht um jedes Detail kümmern. Ich übernehme auf Wunsch die Beschaffung der Unterlagen, stelle den Kontakt zu verlässlichen Entrümpelungsfirmen her und koordiniere die Termine – damit Sie sich auf das konzentrieren können, was Ihnen wichtig ist.

Weitere Hinweise zur Entscheidung, ob Sie überhaupt verkaufen möchten, finden Sie in Verkaufen oder behalten?.