Geerbte Immobilie – was jetzt? Die ersten Schritte

Wenn ein Elternteil oder ein anderer naher Mensch stirbt, ist die Immobilie selten das Erste, woran man denkt. Und doch stellen sich schnell Fragen: Wer kümmert sich um das Haus? Muss ich sofort etwas unternehmen? Und was passiert, wenn ich gar nicht erben möchte?

Die gute Nachricht: Das Wenigste muss in den ersten Tagen entschieden werden. Einige Dinge haben aber Fristen – und ein paar praktische Handgriffe schützen Sie vor Ärger und Kosten. Hier finden Sie die Schritte in einer sinnvollen Reihenfolge.

1. Das Haus sichern

Solange niemand im Haus oder in der Wohnung wohnt, sind Sie als Erbe dafür verantwortlich, dass nichts passiert.

• Schlüssel sammeln: Wer hat alles einen Schlüssel – Nachbarn, Pflegedienst, Familie? Im Zweifel das Schloss tauschen lassen.
• Heizung und Wasser: Im Winter die Heizung auf Frostschutz laufen lassen, bei längerem Leerstand das Wasser abstellen.
• Gebäudeversicherung informieren: Viele Versicherungen verlangen, dass ein Leerstand gemeldet wird – oft schon nach wenigen Wochen. Wer das versäumt, riskiert im Schadensfall seinen Versicherungsschutz. Lesen Sie die Bedingungen oder rufen Sie die Versicherung an.
• Post und Verträge: Einen Nachsendeauftrag einrichten, Zählerstände notieren und Strom, Gas, Telefon oder Zeitungen ummelden oder kündigen.
• Verkehrssicherung: Gehweg im Winter räumen, lose Dachziegel oder Äste im Blick behalten – dafür haften die Erben.

2. Klären, wer erbt

Gibt es ein Testament? Wer ein Testament findet, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abgeben – das ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Notarielle Testamente liegen meist schon dort. Das Gericht eröffnet das Testament und informiert die Erben.

Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge: zuerst Ehepartner und Kinder, dann Eltern und Geschwister.

Wichtige Frist – die Ausschlagung: Eine Erbschaft kann man nur innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, nachdem man von ihr und dem Grund der Berufung erfahren hat (bei Wohnsitz des Verstorbenen im Ausland: sechs Monate). Das ist vor allem wichtig, wenn Schulden zu erwarten sind, etwa eine hohe Restschuld auf der Immobilie. Wer die Frist verstreichen lässt, hat die Erbschaft angenommen – mit allen Rechten und Pflichten.

Mein Rat: Räumen, verkaufen oder verschenken Sie in den ersten Wochen nichts aus dem Haushalt, solange Sie nicht sicher sind, ob Sie das Erbe annehmen. Das kann als Annahme der Erbschaft gewertet werden.

3. Den Erbschein beantragen

Um die Immobilie verwalten oder verkaufen zu können, müssen Sie gegenüber Grundbuchamt, Banken und Käufern nachweisen, dass Sie Erbe sind. Dafür gibt es den Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht oder über einen Notar beantragen.

Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, reicht dem Grundbuchamt in vielen Fällen die beglaubigte Abschrift zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Gerichts. Das spart Zeit und Gebühren.

4. Das Grundbuch berichtigen

Mit dem Erbfall gehört die Immobilie automatisch den Erben – im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Die Erben sollten deshalb beim Grundbuchamt die Berichtigung des Grundbuchs beantragen.

Tipp: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei. Ohne diese Eintragung ist später auch kein Verkauf möglich.

5. Das Finanzamt informieren

Erben müssen den Erwerb in der Regel innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Erbschaftsteuer-Finanzamt anzeigen. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge sind großzügig:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkel (wenn deren Eltern noch leben): 200.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen und andere: 20.000 €

Besonders wichtig bei Immobilien: Das Familienheim kann steuerfrei bleiben, wenn der Ehepartner oder – bis 200 m² Wohnfläche – ein Kind selbst einzieht und das Haus zehn Jahre lang bewohnt.

6. In Ruhe entscheiden

Wenn die ersten Formalitäten erledigt sind, bleibt die eigentliche Frage: behalten, vermieten oder verkaufen? Dafür dürfen Sie sich Zeit nehmen. Eine realistische Wertermittlung ist dabei die beste Grundlage – für Sie allein oder für alle Miterben gemeinsam.

Wie Sie diese Entscheidung angehen, lesen Sie in meinem Beitrag Verkaufen oder behalten?. Wenn Sie gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Angehörigen erben, finden Sie hilfreiche Hinweise unter Immobilie in der Erbengemeinschaft.