Geerbte Immobilie: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Irgendwann kommt bei jeder geerbten Immobilie die Frage: Was machen wir mit dem Haus? Die passende Antwort hängt vom Einzelfall ab. Einige Fragen helfen, die richtige Entscheidung zu finden – sachlich und mit gutem Gefühl.

Die drei Möglichkeiten im Überblick

Selbst einziehen

Dafür spricht: Sie behalten das Zuhause in der Familie und sparen Miete. Für Ehepartner und Kinder kann das sogar steuerlich attraktiv sein: Wer das Familienheim unverzüglich selbst bezieht und zehn Jahre bewohnt, zahlt dafür unter Umständen keine Erbschaftsteuer (für Kinder bis 200 m² Wohnfläche).

Bedenken Sie: Ältere Häuser brauchen oft eine Modernisierung – Heizung, Dach, Fenster, Bäder. Außerdem können nach einem Eigentümerwechsel, auch durch eine Erbschaft, gesetzliche Nachrüstpflichten gelten, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Austausch eines sehr alten Heizkessels. Dafür gilt in der Regel eine Frist von zwei Jahren. Lassen Sie den Zustand vor der Entscheidung ehrlich einschätzen.

Vermieten

Dafür spricht: Die Immobilie bleibt als Vermögenswert erhalten und bringt laufende Einnahmen.

Bedenken Sie: Vermieten ist Arbeit. Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen und Mieterwechsel erfordern Zeit und Organisation – besonders bei größerer Entfernung. In einer Erbengemeinschaft müssen zudem alle größeren Entscheidungen abgestimmt werden. Und: Einmal vermietet, lässt sich ein Haus später meist nur zu einem niedrigeren Preis verkaufen als leer.

Verkaufen

Dafür spricht: Klarheit. Der Erlös lässt sich fair unter mehreren Erben aufteilen, Sie tragen keine laufenden Kosten und kein Instandhaltungsrisiko mehr. Für Erbengemeinschaften ist ein gemeinsamer Verkauf oft die Lösung, mit der alle am besten leben können.

Bedenken Sie: Ein Verkauf ist endgültig. Nehmen Sie sich Zeit, Abschied zu nehmen, bevor Sie Besichtigungen zulassen. Und prüfen Sie die steuerliche Seite (siehe unten).

Fünf Fragen, die bei der Entscheidung helfen

1. Möchte jemand wirklich dort leben – oder ist es eher der Wunsch, das Elternhaus „nicht herzugeben“?
2. Wie ist der bauliche Zustand und welche Investitionen stehen in den nächsten Jahren an?
3. Wer kümmert sich, wenn das Haus vermietet wird – und ist diese Person dazu auf Dauer bereit?
4. Braucht jemand der Erben das Geld, zum Beispiel für die eigene Wohnung oder die Ausbildung der Kinder?
5. Was ist die Immobilie heute wert? Eine realistische Zahl macht die Möglichkeiten vergleichbar.

Die steuerliche Seite beim Verkauf

Erbschaftsteuer fällt unabhängig davon an, ob Sie verkaufen oder behalten – entscheidend sind Wert und Freibeträge (mehr dazu in Die ersten Schritte).

Beim Verkauf kann zusätzlich Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, die sogenannte Spekulationssteuer. Sie spielt nur eine Rolle, wenn zwischen dem ursprünglichen Kauf und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Wichtig zu wissen: Als Erbe übernehmen Sie das Kaufdatum des Verstorbenen. Hat dieser das Haus also schon vor Jahrzehnten gekauft, ist ein Verkauf in aller Regel steuerfrei. Auch eine Selbstnutzung kann den Verkauf steuerfrei machen.

Weil hier viele Details zählen, sollte ein Steuerberater die konkrete Situation prüfen, bevor verkauft wird.

Empfehlung

Nehmen Sie sich für die Entscheidung angemessen Zeit und treffen Sie sie zugleich zügig. Ein leerstehendes Haus kostet jeden Monat Geld: Versicherung, Grundsteuer, Heizung, Pflege des Gartens. Eine bewohnte und gepflegte Immobilie behält ihren Wert besser.

Eine fundierte Einschätzung des Marktwerts ist ein guter erster Schritt. Sie ist unverbindlich und gibt Ihnen – und allen Miterben – eine gemeinsame Grundlage für das weitere Gespräch.