Immobilie in der Erbengemeinschaft: gemeinsam gut entscheiden

Erben Geschwister oder andere Angehörige gemeinsam, gehört ihnen die Immobilie zunächst zusammen – nicht jedem ein bestimmtes Zimmer oder Stockwerk, sondern allen gemeinsam das Ganze. Das Gesetz nennt das eine Erbengemeinschaft.

Das funktioniert gut, solange sich alle einig sind. Schwierig wird es, wenn unterschiedliche Vorstellungen, alte Familiengeschichten oder einfach verschiedene Lebenssituationen aufeinandertreffen: Die eine Schwester möchte das Elternhaus behalten, der Bruder braucht das Geld, die dritte wohnt weit weg und möchte vor allem, dass es schnell geht.

Wer entscheidet was?

Die Regeln sind im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt und lassen sich vereinfacht so zusammenfassen:

• Laufende Verwaltung – etwa Reparaturen, Versicherungen, Vermietung – beschließen die Erben mit Mehrheit. Gezählt wird nach der Höhe der Erbteile, nicht nach Köpfen.
• Dringende Maßnahmen, zum Beispiel ein Wasserrohrbruch, darf jeder Miterbe allein veranlassen.
• Verkauf oder Belastung der Immobilie geht nur, wenn alle zustimmen. Ein einzelner Miterbe kann einen Verkauf also blockieren.
• Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst wird – es sei denn, das Testament schließt das für eine gewisse Zeit aus.

Welche Wege gibt es?

1. Gemeinsamer Verkauf. Der häufigste und meist fairste Weg: Die Immobilie wird zum Marktwert verkauft, der Erlös nach Erbquoten verteilt. Alle Erben unterschreiben gemeinsam beim Notar – bei Bedarf kann einer den anderen per Vollmacht vertreten, damit nicht jeder zu jedem Termin anreisen muss.

2. Ein Miterbe übernimmt. Möchte jemand das Haus behalten, kann er die anderen auszahlen. Grundlage sollte ein Wert sein, den alle als fair akzeptieren. Achtung: Eine solche Auszahlung kann steuerliche Folgen haben – etwa bei einem späteren Verkauf. Lassen Sie das vorab von einem Steuerberater prüfen.

3. Vermieten und gemeinsam behalten. Möglich, aber auf Dauer oft anstrengend: Jede Investition, jede Mieterhöhung, jede größere Entscheidung muss abgestimmt werden. Das klappt am besten, wenn einer die Verwaltung übernimmt und die anderen regelmäßig informiert.

4. Den eigenen Erbteil verkaufen. Ein Miterbe kann seinen Anteil am Nachlass auch verkaufen – das muss notariell beurkundet werden, und die anderen Miterben haben ein Vorkaufsrecht. In der Praxis ist das eher die Ausnahme.

Die Teilungsversteigerung – besser vermeiden

Können sich die Erben nicht einigen, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Haus wird dann öffentlich versteigert.

Für alle Beteiligten ist das meist die schlechteste Lösung:

• Der Erlös liegt häufig unter dem Marktwert, weil Bieter das Haus oft nicht von innen besichtigen können.
• Das Verfahren dauert nicht selten ein Jahr oder länger und verursacht Gerichts- und Gutachterkosten.
• Die Familie trägt den Konflikt öffentlich aus – und das Verhältnis untereinander leidet oft dauerhaft.

Was bei Uneinigkeit hilft

Aus meiner Erfahrung entsteht Streit in Erbengemeinschaften selten wegen des Geldes allein. Häufiger fehlt eine gemeinsame, neutrale Grundlage. Diese Dinge helfen:

• Eine unabhängige Wertermittlung, die alle kennen und nachvollziehen können. Solange jeder „seine“ Zahl im Kopf hat, redet man aneinander vorbei.
• Ein gemeinsamer Termin, bei dem alle Erben dieselben Informationen bekommen – gern auch per Video für diejenigen, die weiter weg wohnen.
• Ein klarer Ansprechpartner, der alle gleich behandelt und transparent über jeden Schritt informiert.
• Zeit. Ein Haus, in dem man aufgewachsen ist, verkauft man nicht zwischen zwei Terminen. Wer den anderen den nötigen Raum lässt, kommt am Ende meist schneller zu einer Einigung.
• Bei festgefahrenen Konflikten eine Mediation oder anwaltliche Beratung – bevor jemand die Versteigerung beantragt.

Als zertifizierter Experte für Erbimmobilien begleite ich Erbengemeinschaften genau an dieser Stelle: mit einer nachvollziehbaren Bewertung, gleicher Information für alle und einem Verkauf, der in Ruhe und zum fairen Preis stattfindet.

Mehr zur Frage, ob sich Verkaufen oder Behalten lohnt, lesen Sie in Verkaufen oder behalten?.